Locador e locatário: qual a diferença e quem paga o quê no aluguel?

Locador é quem disponibiliza um imóvel para aluguel. Locatário é quem aluga esse imóvel para morar ou utilizá-lo. Na maioria dos contratos residenciais, o locador é o proprietário e o locatário é o inquilino, mas essa diferença vai além dos nomes no contrato.

Em geral, o inquilino paga o aluguel, as contas de consumo e as despesas rotineiras do condomínio. Já o locador responde por defeitos anteriores à locação e pelas despesas extraordinárias do condomínio. Algumas cobranças, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e seguro contra incêndio, também dependem do que foi estabelecido no contrato.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece essas responsabilidades. Seja para alugar um imóvel ou colocar uma propriedade para locação, entender essas regras ajuda você a planejar os custos, conhecer suas obrigações e evitar conflitos durante o contrato.

Qual é a diferença entre locador e locatário?

Imagine que você encontrou um apartamento para alugar em Goiânia. A pessoa que disponibiliza o imóvel é o locador. Você, ao assinar o contrato para morar nele, passa a ser o locatário.

O locador costuma ser o proprietário, mas também pode ser alguém legalmente autorizado a alugar o imóvel, como um usufrutuário. O locatário, por sua vez, é a pessoa que assume o direito de uso do imóvel e as obrigações previstas no contrato.

Uma imobiliária pode participar dessa relação administrando a locação, intermediando pagamentos e atendendo às solicitações das partes. Isso não significa que ela seja automaticamente a locadora.

Identificar quem ocupa cada posição é importante porque os direitos e deveres do locador e do locatário são diferentes.

Quem paga o quê no aluguel: locador ou locatário?

A divisão depende da natureza da despesa e, em alguns casos, das condições previstas no contrato. Veja as principais responsabilidades:

Despesa	Quem paga?	O que observar
Aluguel mensal	Locatário	Deve ser pago conforme as condições contratadas.
Água, energia elétrica e gás	Locatário	Contas relacionadas ao consumo durante a ocupação.
Condomínio ordinário	Locatário	Despesas rotineiras de funcionamento e manutenção.
Condomínio extraordinário	Locador	Inclui determinadas obras estruturais e melhorias nas áreas comuns.
IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel	Locador, como regra legal	O contrato pode atribuir expressamente o pagamento ao locatário.
Seguro complementar contra incêndio	Locador, como regra legal	Pode ser transferido ao locatário por cláusula expressa.
Seguro-fiança	Locatário	Quando o seguro-fiança é a garantia escolhida, seu prêmio é responsabilidade do locatário, conforme o artigo 23, inciso XI, da Lei do Inquilinato.
Administração e intermediação imobiliária	Locador	A lei atribui essas despesas ao locador.
Reparos de defeitos anteriores à locação	Locador	A origem do problema precisa ser identificada.
Reparos de danos causados pelo inquilino	Locatário	Inclui danos provocados por familiares, visitantes e outras pessoas sob sua responsabilidade.

Essa divisão segue principalmente os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato. Se uma despesa aparecer no boleto de aluguel, isso não significa, por si só, que ela seja responsabilidade do inquilino. É preciso verificar o que está sendo cobrado e se existe fundamento legal e contratual para a cobrança.

Quais são as responsabilidades do locador?

O locador deve entregar o imóvel em condições adequadas para o uso contratado e garantir que o inquilino possa utilizá-lo durante a locação. Isso inclui responder por defeitos que já existiam antes da entrega das chaves.

Se um problema antigo na instalação elétrica, por exemplo, compromete o funcionamento do imóvel, a responsabilidade pela solução pode ser do locador, ainda que o defeito só seja percebido depois da mudança.

O artigo 22 da Lei do Inquilinato também estabelece outras obrigações, como:

• Fornecer recibos discriminados dos pagamentos;
• Apresentar comprovantes das cobranças quando solicitado;
• Pagar as despesas de administração e intermediação imobiliária.

Nos condomínios, cabe ao locador arcar com as despesas extraordinárias previstas em lei. Por isso, antes de disponibilizar uma propriedade para aluguel, vale verificar suas condições de conservação, eventuais reparos pendentes e os encargos que continuarão sob sua responsabilidade.

Quais são as responsabilidades do locatário?

A principal obrigação do locatário é pagar o aluguel e os encargos legal ou contratualmente exigíveis dentro do prazo combinado.

O inquilino também deve conservar o imóvel, utilizá-lo de acordo com a finalidade contratada e comunicar ao locador os problemas cuja solução seja responsabilidade dele.

Se você danificar uma porta durante uma mudança ou quebrar uma instalação por uso inadequado, por exemplo, deverá providenciar o reparo. Essa responsabilidade também abrange danos causados por familiares, visitantes e outras pessoas indicadas na lei.

Ao encerrar a locação, o imóvel deve ser devolvido nas condições em que foi recebido, considerando o desgaste natural do uso. Isso significa que marcas decorrentes do uso normal do imóvel devem ser diferenciadas de danos causados pelo inquilino.

Outro cuidado importante: alterações na estrutura interna ou externa do imóvel exigem consentimento prévio e por escrito do locador, conforme o artigo 23 da Lei do Inquilinato.

Quem paga IPTU, condomínio e seguros no imóvel alugado?

Essas despesas merecem atenção porque nem todas seguem a mesma regra.

IPTU: o contrato pode transferir o pagamento ao inquilino?

Sim. Pela Lei do Inquilinato, o locador é responsável pelo IPTU, mas o contrato pode estabelecer expressamente que o pagamento será feito pelo inquilino.

Em Goiânia, o Código Tributário Municipal estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou quem exerce a posse nas condições previstas na legislação. O simples fato de morar em um imóvel alugado não transforma o inquilino em contribuinte do imposto perante a Prefeitura.

Na prática, isso significa que, mesmo quando o contrato determina que o inquilino pague o IPTU, o proprietário pode continuar sendo cobrado pela Prefeitura se houver atraso ou falta de pagamento. Por isso, recomendamos que ambas as partes confiram essa cláusula antes de assinar o contrato e acompanhem a quitação do imposto durante a locação.

Condomínio: qual é a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias?

As despesas ordinárias estão relacionadas ao funcionamento cotidiano do condomínio, como limpeza, conservação das áreas comuns e manutenção rotineira de equipamentos. Em regra, são pagas pelo locatário.

As despesas extraordinárias envolvem gastos que não fazem parte dessa manutenção habitual. Entre os exemplos previstos na lei estão determinadas reformas estruturais, pintura de fachadas e instalação de equipamentos de segurança, bicicletários ou lazer. Essas despesas cabem ao locador.

E se aparecer uma taxa extra no boleto? Antes de definir quem paga, é necessário identificar sua finalidade. Uma cobrança adicional para cobrir despesas rotineiras pode ter tratamento diferente de uma contribuição para uma obra estrutural.

O mesmo cuidado vale para o fundo de reserva. Sua constituição é despesa extraordinária do locador. Já a reposição de valores utilizados em despesas ordinárias durante a locação pode ser responsabilidade do inquilino, conforme as condições previstas na Lei do Inquilinato.

Quem paga o seguro contra incêndio e o seguro-fiança?

O seguro complementar contra incêndio segue a regra do IPTU: a responsabilidade legal inicial é do locador, mas o contrato pode atribuí-la expressamente ao locatário.

O seguro-fiança tem outra finalidade. Ele é uma modalidade de garantia locatícia e, quando contratado, seu custo normalmente é assumido pelo inquilino conforme as condições acordadas.

A lei também permite outras garantias, como caução e fiança, mas proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

No caso da caução em dinheiro, existem regras específicas para depósito e restituição. Por isso, ela não deve ser confundida com uma taxa mensal ou com um valor automaticamente perdido ao final da locação.

Quem paga os consertos e as reformas de um imóvel alugado?

Para saber quem deve pagar um conserto, o primeiro passo é entender o que causou o problema.

Imagine que, pouco após se mudar, você descubra um vazamento provocado por uma tubulação que já apresentava defeito. Se o problema era anterior à locação, a responsabilidade tende a ser do locador.

Agora, se uma instalação foi danificada pelo uso inadequado durante a ocupação, cabe ao locatário o reparo.

A mesma análise vale para pintura, portas, pisos e instalações elétricas. O desgaste natural deve ser diferenciado dos danos efetivamente causados pelo inquilino. Por isso, a vistoria de entrada é tão importante. Fotografias e uma descrição detalhada do estado do imóvel ajudam as duas partes a comparar suas condições no momento da devolução.

Quando surgir um problema, comunique-o ao responsável pela locação e registre a solicitação. Evite contratar reparos por conta própria sem antes esclarecer a responsabilidade, especialmente quando houver necessidade de autorização.

Nos reparos urgentes que cabem ao locador, o artigo 26 da Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino deve permitir sua realização. Se os trabalhos durarem mais de dez dias, há direito ao abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente. Se ultrapassarem trinta dias, o locatário poderá encerrar o contrato.

E se o inquilino quiser reformar o imóvel?

Antes de realizar alterações, é necessário obter a autorização exigida pela lei.

As chamadas benfeitorias também possuem regras próprias. Reparos necessários para conservar o imóvel e melhorias que aumentam sua utilidade podem receber tratamentos diferentes, inclusive quanto à indenização.

Os artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato estabelecem essas condições, considerando também o que foi expressamente previsto no contrato. Por isso, não presuma que toda melhoria será reembolsada ao final da locação.

O que fazer quando você recebe uma cobrança que considera indevida?

Se aparecer uma despesa inesperada no boleto, procure entender sua origem antes de concordar com a cobrança.

Confira estes pontos:

1. Identifique a despesa. Verifique se é uma cobrança de consumo, manutenção, condomínio, imposto ou outro encargo.
2. Leia o contrato. Procure a cláusula que estabelece quem deve assumir aquele pagamento.
3. Confira a regra legal. Algumas responsabilidades podem ser ajustadas por contrato; outras seguem obrigações estabelecidas pela Lei do Inquilinato.
4. Solicite os comprovantes. No caso de condomínio, peça o detalhamento da despesa e, quando necessário, a documentação que explique sua finalidade.
5. Peça esclarecimentos por escrito. Registre a dúvida com a imobiliária ou o responsável pela locação para manter um histórico da comunicação.

O locador deve apresentar, quando solicitado, os comprovantes das despesas cobradas do inquilino. Ter acesso a esses documentos ajuda a verificar se os valores são devidos e a esclarecer possíveis divergências.

Se a cobrança continuar em disputa, pode ser necessário buscar orientação jurídica específica. Evite simplesmente deixar de pagar valores exigíveis sem avaliar as consequências contratuais.

Compre ou alugue com mais clareza e segurança

Antes de assinar um contrato de aluguel, vale conferir mais do que o valor mensal. IPTU, condomínio, garantias, manutenção e condições de devolução também fazem parte do compromisso assumido pelas duas partes.

Na My Broker Goiânia, entendemos a importância de esclarecer essas condições desde o início. Conhecer as características do imóvel, compreender as responsabilidades previstas no contrato e organizar as informações da locação ajuda proprietários e inquilinos a tomar decisões mais conscientes.

Se você pensa em comprar um imóvel em Goiânia para morar ou para alugar, converse com nossa equipe para conhecer as opções e entender cada etapa do processo.

Perguntas frequentes sobre locador e locatário

Locador é sempre o dono do imóvel?

Não necessariamente. Embora geralmente seja o proprietário, o locador também pode ser alguém que tenha legitimidade para disponibilizar o imóvel para aluguel, como um usufrutuário.

O inquilino precisa pagar a taxa de administração da imobiliária?

A Lei do Inquilinato atribui ao locador o pagamento das taxas de administração imobiliária e das despesas de intermediação, incluindo as relacionadas à avaliação da idoneidade do interessado ou de seu fiador.

O inquilino é obrigado a pintar o imóvel antes de devolver as chaves?

Depende das condições em que recebeu e devolve o imóvel. A lei exige a restituição no estado original, ressalvado o desgaste natural. A vistoria e as cláusulas contratuais devem ser analisadas para verificar se existe obrigação de pintura ou reparo.

O proprietário pode cobrar IPTU junto com o aluguel?

Sim, quando o contrato atribui validamente essa responsabilidade ao locatário. O artigo 25 da Lei do Inquilinato permite a cobrança dos encargos devidos juntamente com o aluguel.

O inquilino paga despesas de condomínio anteriores à locação?

Em regra, não. As despesas ordinárias atribuídas ao locatário devem corresponder ao período de sua responsabilidade. A Lei do Inquilinato também exclui expressamente determinados rateios e reposições do fundo de reserva referentes a períodos anteriores ao início da locação.